除了学区房 还有什么选择…

　　尽管中国家庭苦学区房久矣，但学区房的魅力却从未失效。

　　学区房的激烈“争夺战”把家长的众生相展现得淋漓尽致：

　　有的为取得购房资格假离婚，最后反倒弄假成真，家庭破碎；有的准爸妈从怀孕开始就掐着时间盘算买学区房落户，看房60多套不在话下；有的直接瞄准了包含小学和初中的双学区房，给孩子的教育上双保险……

　　大多数押注学区房的父母不仅掏空了家庭存款，甚至还要借贷，不得不忍受人到中年“推倒重来”的心理落差，把大房子换成“老破小”重回蜗居不说，为了还贷还得“两眼一睁，忙到熄灯”“上班忙工作，下班开滴滴”。

▲2020年10月25日，上海，购房者在看房产中介挂牌的学区房。图/视觉中国

　　而接连出台的新政策，无形中又给家长增添了压力。

　　比如，上海一宣布“公民同招”“摇号新政”，原本冲刺民办的家长又被挤上学区房的赛道，不得不做两手准备。

　　于是，“丛林竞争”的学区房市场不仅催生了家庭鄙视链——价高房大的看不起价低房小的，还导致深陷其中的家长不断想方设法拉开竞争差距。比如，深圳高级中学南校区学区房的业主生生用投诉让8个公寓小区的积分由第一类（80分）降至第三类（70分）。

　　文 | 王德培 福卡智库首席经济学家、中国经济体制改革研究会副会长

　　本文转载自微信公众号“财经国家周刊”（ID：ENNWEEKLY），原文首发于2020年12月6日，原标题为《除了学区房，你还有什么可以选择…》。

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　　“赢在起跑线”的唯一筹码？

　　实际上，放眼全球，学区房现象在各国普遍存在。

　　就连实行老师轮岗、学校硬件设施高度标准化的日本，也有家长愿意为了更优质的学区资源，支付10%的额外房价。而欧美国家同样概莫能外，比如，纽约上东区精英社区的学区房，不仅申请表繁复，要求提供财力、学历等各方面信息，还要经过小区家委会的层层面试，才能真正买到房子。

　　美国政治学家罗伯特·帕特南在《我们的孩子》一书中提出，家长在为好学区竞价时，竞争的其实是学区里受过高等教育、高收入的家长，而非高质量的学校和老师。美国密歇根建筑商也曾统计，如果房屋均价超过100万美元，周围学校的普遍评级是A+；而当房价低于25万美元时，周边大多数学校都处在C+级。

　　而在中国，教育改革和市场经济的助推，将承载着教育与房地产双重属性的学区房推上了时代的风口浪尖。21世纪以来，随着教育改革日渐进入深水区，从叫停中小学考试招生制度和重点学校重点班建设，到全面推广小学划区域、就近入学，再到明令禁止各项提前选拔考试，国家对“选拔式招生”下狠手治理，“占坑班”被送上断头台，各种推优、特长生政策越卡越严，“批条子”“搞共建”等以权择校的手段也慢慢“退位”。

　　当各种门路都被政策堵死时，学区房就成了“赢在起跑线”的唯一筹码，其价格在激烈的市场竞争中自然水涨船高。

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　　击鼓传花的房地产游戏

　　深入地看，学区房之所以备受追捧，价格居高不下，背后既有教育的原因，也有房地产产业的原因。

　　一则，教育集中度与不平衡程度居高不下。

　　如今，家长们迷恋的重点学校，往往是20世纪50年代起国家为快速发展教育，大量倾斜师资和硬件资源“砸”出来的。而从城市规划上看，一线城市的教育资源往往又聚集在老城区的核心地带。于是，经过几十年积累，传统重点学校和重点教育区域的优势很难打破。

　　二则，城市化、都市化浪潮让人口向（中心）城市聚集，进一步放大了教育资源上的供需矛盾。

　　典型如深圳，随着GDP狂飙突进的是学位缺口的日益增长。再加上名校与房地产开发商互相“抬轿子”，共同推高了学区房市场的热浪。一方面，开发商借名校的外溢效应，大肆宣扬学区房的噱头，创造超高溢价，赚得盆满钵满；另一方面，学校与地产商联姻办校，不仅能在利益共同体中分得一杯羹，还能绕开义务教育阶段“划片招生”的政策，收割一批优质生源。

　　于是，深谙套路的资本便将供应稀少的学区房当作房地产投资的最佳标的，进一步加剧了炒作循环。具体而言，无论是金融资本还是民间游资，均是看准了学区房等于入学名额，好学校的名额会越来越稀缺的市场共识为前提入局，持有总成本较低且流动性较好的“老破小”，在实现预期价值（涨价或孩子顺利入学）后，加价甩给接盘者。如此一来，学区房的使用价值不断转手传递，击鼓传花的游戏与金融加杠杆的操作如出一辙。

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　　重重风险的学区房生意

　　然而，越完美的投资品，往往命门越致命。眼下看似一本万利、稳赚不赔的学区房生意，实则面临着重重风险的考验，并已初露端倪。